Оценка земельных участков
Одним из самых сложных направлений оценочной деятельности является работа с земельными участками. Причин на то несколько, но главные из них таковы:
- Отсутствие сформированной рыночной системы земельных операций;
- Недоработки в законодательной сфере;
- Сама специфика земельных объектов, у которых нет четких критериев определения стоимости. Скажем, важную роль играют перспективные планы развития населенных пунктов в части развития инфраструктуры тех или иных участков земли: сегодня там голое поле, а завтра будут дороги, электричество и водоснабжение. Естественно, стоимость участка вырастает.
По мере развития земельного рынка, вопросы независимой оценки рыночной стоимости земельных участков становятся все более и более актуальными.
В настоящий момент, законодательство выделяет следующие типы земель (по назначению):
- Земли поселений, находящиеся в муниципальной собственности, и предназначенные для застройки, а так же ведения различных типов деятельности. Именно из этих земель выделяются участки под индивидуальное жилищное строительство.
- Сельскохозяйственные земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства (включая животноводство).
- Промышленные земли, предназначенные для размещения объектов промышленности, в том числе вспомогательных (водоемы-отстойники, например).
- Земли лесного фонда, находящиеся в собственности государства, и в руки частных лиц не передающиеся.
- Земли иного назначения.
Основные факторы, от которых зависит стоимость земельного участка:
- категория земель;
- местоположение;
- наличие планов по застройке для данной местности;
- наличие в ближайшем радиусе вредных производств;
- наличие водоемов, лесов и иных привлекательных с точки зрения рекреации объектов;
- и т.д.
Необходимость в независимой оценке рыночной стоимости земельных участков может возникать при самых разных обстоятельствах:
- подготовка сделок купли-продажи или передачи в аренду;
- подготовка аукционов и торгов;
- внесение земельных участков в уставной капитал и постановка их на баланс предприятия.
Помимо всего прочего, стоимость земельного участка играет важную роль в налогообложении. В частности, планируется замена налогооблагаемой базы по налогу на землю с кадастровой стоимости на рыночную, что неизбежно приведёт и к изменению стоимости земли.
Обратите внимание, практически всегда при оценке земельных участков существует сторона, заинтересованная либо в завышении (продавец участка), либо в занижении ее стоимости (банк, принимающий залог). Именно поэтому, для оценки необходимо привлекать независимого эксперта.
Подготовленный по итогам оценки стоимости земельного участка документ – отчет об оценке – является юридически значимым документом, обосновывающим стоимость участка. С ним можно принимать участие в судебных разбирательствах, его можно предоставлять в различные государственные органы контроля и надзора.
